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近来，租赁市场看似很火，国内代表性开发企业几乎全部进入，参与的主题也非常多元化，到底这是个怎样的市场？哪些城市的租赁市场有机会？我们该怎样正确客观理解租赁市场？

市场不会出现爆发式增长，长三角、珠三角城市将焕发活力

广州、北京等城市相继宣布“租购同权”，迅速将租赁市场推向风口。火爆背后，租赁红利并非雨露均沾。国内代表性开发企业几乎全部涌入租赁市场，但不是所有城市都有租赁机会，事实上它只属于重点城市。4个重要指标决定租赁市场是否值得开拓：第一，有持续人口净流入，且净流入人口以年轻人为主；第二，服务业占比超过50%，且持续上升；第三是房价收入比偏高，交易市场价格门槛高；第四，租金基数不高，且上涨空间广阔。满足这四大特点的城市，未来将大有活力。根据目前的第三方数据统计，租金收入处于30%这个合理范围内的长三角和珠三角重点城市拥有巨大潜力。

政策的鼓励是否会为租赁市场带来一个快速爆发期？针对这一目前业内普遍关心的问题，答案或许是否定的。租赁市场是一个相对独立的市场，它的内在运行规律是既定的。租赁需求的释放是稳定有节奏的，原因在于年轻人的支付能力处于相对稳定的水平。以北京市场为例，在北京70%的租房人群是年轻人，租房模式以单间为主，人均租住面积不到20平，且租金支出控制在收入水平的30%以内，租金支付能力是租赁市场发展不可跨越的议题。因此，虽然租赁市场未来发展空间还是比较乐观的，但就发展速度而言，不应拿租赁市场与交易市场相提并论。

租赁市场并非毫无前途 

租赁市场有普遍认为中国一线城市租金回报率只有1.5%，处于较低水平，而这将导致租赁市场前途受限。事实上，一线城市租金回报率通常高于1.5%，而且是动态的，按照每年8%的速度复合型增长，五年后的租金回报率将会相当可观。与此同时，房屋转售成本高，变现越来越难，通过买卖房屋来快速获取回报难度逐渐加大，这也促使更多房屋将以租赁的形式实现回报。

任何一个国家，租赁市场只有20%的房源来自新增开发，而其主要形式是持有。在如今拆迁成本和供地成本不断提高的时代，新增用地应供应到高品质商品房开发的比例在北、上、深等一线城市中不断压缩，新增用地开始更多满足一线消费者的改善需求，因此众多开发商纷纷入禀租赁行业，打起了公寓和租房的生意。然而两者的核心能力完全不同，租赁运营商的核心能力是管理，而开发商的核心能力是周转。如果要做租赁，则需把它当成一个十年的生意来做，这跟开发完全不同。租赁强调的是强运营，开发强调的是快周转，这是两者间的本质区别。

运营服务才是租赁行业发展核心

美国机构化运营持有或管理的租赁房屋数量占比超过30％，日本超过80％，而中国尚不足2％。成熟的租赁市场，产业链生态体系十分完整，房地产互联网租赁信息平台服务、托管服务、软件供应等各领域均有代表性的企业。中国亟需培养形成完整的租赁生态产业链。优帕克服务式公寓运营相关负责人表示：事实上，目前对于中国的运营机构，规模门槛较高，管理五万间和三十万间是完全不同的概念。在运营的过程中我们发现，当管理的房间数量少于1000间时，公司可以实现盈利，但是当管理的房间数量超过1000间时，公司利润消失了。很多企业难以突破1万间门槛，解决规模扩张难题与陷阱要靠系统、靠技术、靠数据、靠互联网。租赁运营至少需要投入10年的精力。

作为国内高端公寓租赁行业的先行者，成立于2002年，优帕克凭借在国内高端房屋租赁市场的地位与品牌影响力，15年来，始终站高端公寓租赁行业的市场前沿，不断提升自身的运营能力，优化服务平台，为广大租客构建安居的租房生活方式。

任何市场上从不缺机会，企业的运营与服务能力则是把握机会的关键，优帕克服务式公寓通过坚持不懈的努力，很好地诠释了为租客提供“行所致、家所在”生活理念。

随着国内一线城市进入存量房时代，租赁市场红利期已到来，租金或将不断上扬，真正优质的公司，则可以通过优秀的管理运营将价值最大化。 到底谁最后胜出，还没有明确的答案，谁能破解这个问题，谁就将成为赢家。