10月23日，正值中共十九大会议召开期间，习总书记在此次十九大报告中强调，要深化金融体制改革，增强金融服务实体经济能力，提高直接融...

    10月23日，正值中共十九大会议召开期间，习总书记在此次十九大报告中强调，要深化金融体制改革，增强金融服务实体经济能力，提高直接融资比重，促进多层次资本市场健康发展。提出：“加强社会保障体系建设，坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”的指导方针。

由保利集团公司（“保利集团”）控股公司保利房地产（集团）股份有限公司（“保利地产”）和中联前源不动产基金管理有限公司（“中联基金”）共同实施的保利租赁住房REITs在上交所成功获批，成为国内首单央企租赁住房REITs、首单储架发行REITs，不仅是贯彻十九大报告的精神，更是地产行业REITs一次划时代的里程碑事件。

REITs市场崛起在即，租购并举成住房新趋势

此前，即有业内专家表示：在‘房住不炒’的要求下，真实的居住型需求和租赁型供给会得到金融支持，以租赁型住房为核心的资产管理势必会成为房企业务结构调整和转型的方向，也是房地产金融创新的一个重要方向，因此REITs有呼之欲出之势。”

北大光华管理学院院长、金融学教授刘俏也曾表示：“当前是中国REITs市场崛起的前夜”，的确，REITs在中国早已不是新鲜词，从上个世纪90年代起，就有许多专家注意到并且提出了大家关注的REITs产品，到现在已是二三十年的历程。

近几年，随着国家层面的“去库存”、“去杠杆”政策的推行，大家也逐渐认识到利用REITs不仅能够解决房地产行业库存高企、融资难问题，而且有利于社会资产配置多元化、防止房价泡沫进一步扩大等。另外，REITs的推出也能够更好的发挥“金融是实体经济的血脉”作用，成为调节金融经济良好运行的杠杆。

正如证监会债券部副处长闫云松所说：推进住房租赁资产证券化是发展住房租赁市场的重要内容。借助资产证券化为企业提供创新融资渠道和投资退出路径，对于建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度具有重要意义。

打通租赁房融资渠道，政策开启破冰之旅

政策利好与巨大的市场需求预期成为发展住房租赁市场的双重内驱力。然而此前，作为配套性政策，租赁型住房的融资问题始终未得到有效解决。而此番保利通过租赁住房REITs的推出，显示出相关部门对于租赁型住房融资的大力支持。

近年来，住建部积极推动住房租赁市场的发展，在12个大中城市开展住房租赁试点，积极培育机构化、规模化的住房租赁企业，鼓励国有企业布局住房租赁业务。近期深圳、杭州等地出台的租赁新政中，均提出加大对住房租赁的金融支持。

今年7月，住建部等九部委下发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，选取广州、深圳、南京等12个城市为首批试点。随后，国土部、住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定在北京、上海、南京等13个城市进行集体建设用地建设租赁住房试点，标志着租房时代正式开启。

构建完整商业模式闭环，保利地产抢滩租赁市场

上海证券交易所相关人士表示：保利获批的本单产品是国内首单以房地产企业自持住房作为基础资产的REITs，具有很好的市场示范效应。本单产品对于解决房地产企业租赁住房投资回收周期过长的“后顾之忧”提供了现实样本，有望增强房地产企业加大租赁住房的投资以及房源供给的信心和动力，租赁住房REITs的广泛实施也将有力助推住房租赁市场健康、快速、规模化发展。

兴业证券分析师阎常铭也表示，这是国内首单以房地产企业自持租赁住房作为基础资产的REITs。本单产品对于解决房地产企业租赁住房投资回收周期过长的“后顾之忧”、通过资本市场资金实现住房租赁市场轻资产运营模式提供了现实样本，有望增强房地产企业加大租赁住房的投资以及房源供给的信心和动力。此外，保利租赁住房REITs的“储架发行”机制，在当前的资产证券化制度框架内创设出“可以长大”的REITs，间接实现了公募REITs的扩募功能。

据了解，此次保利租赁住房REITs产品总规模50亿元，以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产，采取储架、分期发行机制，优先级、次级占比为9:1，优先级证券评级AAA。保利地产称，本单产品的成功落地，验证了“以REITs打通租赁住房企业退出渠道、构建租赁住房完整商业模式闭环”的可行性。