近日，由《中国投资者》主办的2017上海全球资产和投资机会论坛在上海隆重举办。《中国投资者》是总部位于美国的业内领先刊物，已连续两...

　　近日，由《中国投资者》主办的2017上海全球资产和投资机会论坛在上海隆重举办。《中国投资者》是总部位于美国的业内领先刊物，已连续两年在中国举办全球私募股权投资年会，具有一定的行业影响力。此次论坛邀请到来自全球知名的投资机构、家族办公室、财富管理人、美国地产开发商及众多优秀分析师等汇聚一堂，以全球视野深度探讨中国乃至全球的私募股权投资机会，分享他们对行业的见解、提供最新资讯和策略。作为国内优质私募基金，五牛基金团队受邀出席本次论坛，与投资界大咖就全球房地产投资策略和资金结构等主题展开观点分享和经验交流。

　　资产估值水平决定先发优势

　　圆桌论坛环节，五牛基金副总裁全宇先生以商业地产的估值策略为议题，与高力国际董事总经理Mr.David Faulkner、戴德梁行董事总经理Mr.James Shepherd，以及世邦魏理仕环球投资亚太区总监姚建国进行了交流分享。与会嘉宾结合各自丰富的实操情况，以收益法、市场法及成本法等资产评估方法在面对不同市场、不同类资产时的应用，进行了详细阐述和分析。

　　与会嘉宾表示，无论何种评估方法，数据、资料收集是资产估值的核心基础所在，评估机构可以利用数学方法对目标产品相关数据信息进行数据挖掘和建模，通过不同参数的设定及组合特征完成进一步的统计分析，以实现碎片化信息的商业价值再生。

　　在收集数据方面，需要根据不同地区及市场环境采取不同方式，以写字楼为例，首先要对写字楼等级、交付时间、建筑面积、总层数、电梯数量、空调等级、停车位、物业类型等决定资产自身品质的因素进行统计分析，其次需要对包括人口分布密度、商业分布密度、写字楼售价、租金预测、企业客群等资产邻里特征及区位特征因素进行叠加分析，从而确保估值的准确性。

　　与会嘉宾根据中美两国市场成熟度的不同，在采用的评估方法方面的差异也进行了相应探讨。观点普遍认为，最重要的是要在基于全面理解本地市场的发展情况之下。

　　加强综合能力助力国际化战略

　　五牛基金副总裁全宇表示，在商业地产投资领域，拥有投资价值的资产必然是价值与成长性的结合。五牛基金一直遵循价值投资理念，有效锁定价值被市场低估的优质资产，这个被低估的空间，就是资产未来升值提升的重要组成部分。此外，对投资者而言，尤其是高净值人群，随着他们投资成熟度及经验的不断提升，对投资标的及市场环境有更深入了解，同时在对项目周期、升值前景及流动性等指标上均有较高需求，因此，相对估值来说还要考虑有多大的价格折扣，从而在进场时就具备一定的价格优势。

　　从市场层面来看，上海投资市场交易活跃，受到各路资本青睐，数据显示，截止2017年前三季度，上海投资市场累计投资约为780亿，同比增长75.5%。鉴于核心区域优质资产日益紧缺，一些新兴商务区或者成熟商务园区内高品质的大宗物业，将受到投资者关注，他们通过收购与出让项目来完成资产配置优化。因此针对目前高流通的市场，再加上五牛基金作为深耕不动产领域十余年的专业投资机构，结合自身对行业和产业的理解，力求给项目最合适的估值。

　　事实上，前期的资产评估仅是项目的开端，对于商业地产而言，是依靠长期的运营管理来获取长期稳定收益，因此更注重潜在收益，且受到后期运营策略的重要影响，在总体思路上应以收益法为主，但在具体方式的选择上还要结合不同的运营策略考虑，尽可能地挖掘潜在价值和上升空间，使投资人未来收益最大化。

　　全宇表示，尽管五牛基金目前通过以往项目已积累了不少实操经验，未来将继续携手专业的评估机构共同合作，立足自身专业优势的基础上借助中介机构的力量，为投资人获取更多优质的投资机会，同时推动本土人民币基金朝着国际化、专业化发展。