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       南都物业：创百年卓越服务企业
       ——南都物业服务股份有限公司首次公开发行A股网上投资者交流会精彩回放

       出席嘉宾
       南都物业服务股份有限公司董事长 韩 芳女士
       南都物业服务股份有限公司总经理 肖小凌先生
       南都物业服务股份有限公司副总经理、董事会秘书 阙建华先生
       南都物业服务股份有限公司财务负责人 陈 红女士
       长江证券承销保荐有限公司副总裁、首席风控官 孙玉龙先生
       长江证券承销保荐有限公司董事总经理 王 珏先生

      经营篇
      问：请介绍一下公司的企业价值观。
      韩芳：围绕以“客户第一”为中心的七色花文化作为我们所有员工遵守的企业价值观，包括客户第一、诚信、专业、协作、激情、敬业和创新，每个维度都有从基础到高级3个层级不同的达成标准，努力建设有社会责任感的全国性品牌物业服务企业。

      问：请简单介绍管理团队的优势。
      韩芳：南都物业拥有年轻化的管理团队，高级管理人员主要集中在“70后”，中级管理人员主要集中在“80后”，具有充足的活力与动力，具备良好的创新精神与奋斗精神。

      问：请介绍一下物业企业品牌壁垒。
      肖小凌：品牌是物业管理行业服务质量、管理水平、营销能力的综合体现，需要经过长期的积淀和持续的市场推广。在市场中建立起自有品牌代表着企业的知名度、美誉度达到了一定的高度。业主倾向于选择资质较高、服务较好、有一定品牌影响的企业，这一特点增加了新企业想要进入 物业管理行业的难度。

      问：公司的营业收入构成如何？
      陈红：公司营业收入包括物业服务收入和增值服务收入。物业服务收入包括包干制物业服务收入、酬金制物业服务收入、案场服务收入和顾问服务收入。增值服务收入包括场所清洁、家政服务、绿化养护、入室维修等服务。

      问：公司的主要优势体现在哪些方面？
     王珏：南都物业自成立以来一直保持了持续、健康、稳定的发展态势，并取得了较好的经营业绩，给予了股东良好的投资回报。同时，公司在拓展市场、品牌提升等方面取得了重大进展，这将成为南都物业未来的发展优势。

     行业篇
     问：请介绍一下行业技术水平。
     肖小凌：传统的物业管理行业主要依赖于人力资源对业主提供物业管理服务。物业管理公司在专业的经营管理团队运营下，依托专业的中层管理队伍和适应业务需要的特定专业技术人员，配合具备熟练劳动技能、勤恳的一线工作人员的辛勤劳动，为业主提供优质的物业管理服务。公司物业管理业务的开展更多依靠对人员的统筹、安排等管理能力和经验，以及对物业设施的维护经验。

     随着智能化的运用、互联网技术的引入、企业对新的商业模式的探索，业主对服务品质需求提升，本行业对具有软件开发、资产管理、社区商业经营和网络营销等技术的人才有了新的需求。

     问：物业行业的上下游之间关系如何？
     肖小凌：物业管理上游行业：本行业的上游主要分为两类，第一类为房地产开发业，另一类是人力资源、绿化、办公用品及专用机器批发等行业。

     物业管理行业是在房地产开发完成的基础上进行作业，需要与房地产公司进行良好的衔接，新房源提供会受到房地产行业的周期变化和宏观经济波动的影响，但针对存量房源的服务并不受影响。人力资源、办公用品等行业已经进入了发展的成熟期，竞争比较激烈，物业管理企业的供应商选择面较广，上游产品的价格波动较小，对企业业绩影响也较小。

     物业管理下游行业：主要向终端业主提供物业服务。随着居民生活水平的提高和互联网技术的推广，业主对物业服务的要求不断提高，本行业必须不断加大在服务项目创新领域和服务体验领域的投入。下游业主对本行业的商业模式创新、服务技术升级、盈利水平等都具有重要的引导作用。

     发展篇
     问：公司如何拓展新客户资源？
     肖小凌：公司拓展新客户资源主要有三个渠道：老客户介绍；公司对于一些知名企业和项目密切关注，分析客户需求，主动联系拓展；由于公司的品牌知名度，部分客户会主动与公司进行联系。

     问：请介绍公司的互联网业务计划。
     肖小凌：以子公司悦都科技为主要平台，通过与互联网结合的方式，实现短期内优化服务理念、提升服务效率、创新社区服务类别、引入第三方服务的目标。经过数年的努力，成为未来社区服务的整合者与领跑者。通过互联网信息优势，优化传统物业服务，缩短响应时间，提升服务效率，并使服务更精准、更到位。

     与互联网结合，以客户的满意度为前提，以平台的建立为核心，创造社区商业服务机会，提高物业增值服务附加值。

     建立互联网平台，接入多种第三方服务，例如家政、幼托、养老、健康等，使社区服务多样化，业主需求得到全方位满足。

     问：公司如何对现有业务进行规划和布局？
     肖小凌：品牌定位：公司的物业服务分为两大品牌，分别针对中高端及顶级项目，分别为南都物业品牌与南都管家品牌。南都物业品牌主要面向中高端物业项目，通过公共界面的客户服务、安全服务、工程服务、环境服务、装修管理、消防管理以及社区文化活动的推广，为业主创造安全、舒适、和谐的居住环境。南都管家品牌主要面向顶级物业项目，如豪宅、顶级商业项目等，在公共服务的基础上，结合五星级酒店系统化的服务管理模式，实施一对多的人性化服务。

     区域布局：公司为降低风险、保证业务的稳定，一般随着合作伙伴的外拓进行异地业务的发展。近两年，公司也主动拓展，积极在各地建设营销网点。目前，公司业务已经进入到包括上海、江苏、北京、四川、湖北等十余个省（直辖市）。

     发行篇
     问：请介绍一下此次募投项目情况。
     阙建华：本次股票发行所募集资金在扣除发行费用后将按轻重缓急顺序投资于以下项目：物业管理智能化系统项目、全国物业服务业务拓展项目、社区O2O平台建设项目、公寓租赁服务项目、人力资源建设项目。

     问：净资产收益率对公司未来经营成果有何影响？
     阙建华：本次募集资金到位后，公司的净资产将有大幅度的增加。从短期来看，由于募集资金投资项目投产需要一定的建设期，净资产收益率会有一定幅度的降低；从中长期来看，随着募集资金投资项目的顺利实施，净资产收益率将会逐步提高。

     问：请分析一下物业管理智能化系统项目的经济效益。
     阙建华：1.有助于增加停车费收入
     随着公司项目的增加与停车费用水平的提高，使用智能化设备后，停车费收益将进一步增加。

     2.有助于提高工作效率、提升人员素质
     随着智能化系统的使用与升级，物业人员需要改变传统的工程类服务方式。智能化系统所需的服务思维、合理分配资源的能力显得更加重要。同时，智能化设备能带来工作效率的提升，给用户更好的服务体验。

     3.可树立良好的企业形象
    本项目与公司的主营业务密切相关，项目建成后，公司的物业管理能力将得到提升，从而进一步提高客户满意度，提升企业形象。长远来看，先进的管理设备与统一调控的管理体系，也为未来社区O2O项目的实施奠定了良好的基础。

    物业管理智能化系统项目的实施不仅有利于巩固和提高公司的市场地位，强化公司核心竞争力，还能创造新的利润增长点，在未来提高公司的盈利水平，为公司的持续、健康、稳定发展提供动力。

    问：请介绍一下分红回报的规划方案。
    陈红：公司在本次发行上市后，将采取现金方式、股票方式或者现金与股票相结合的方式分配股利。公司的利润分配应重视对社会公众股东的合理投资回报，以可持续发展和维护股东权益为宗旨，保持利润分配政策的连续性和稳定性，并符合法律、法规的相关规定，公司利润分配不得超过累计可分配利润的范围，不得损害公司持续经营能力。

   在本次发行上市后，公司应保持利润分配政策的连续性和稳定性，在满足现金分红条件时，每年以现金方式分配的利润应不低于当年实现的可分配利润的10%，且连续三年以现金方式累计分配的利润不少于该三年实现的年均可分配利润的30%。

     大家下午好！非常荣幸今天能够参加南都物业首次公开发行A股的网上投资者交流活动，我谨代表南都物业A股发行的保荐机构长江证券承销保荐有限公司，向今天参加网上投资者交流会的各位嘉宾、各位投资者表示热烈的欢迎和衷心的感谢！

     南都物业服务股份有限公司成立至今已有二十多年的发展历史，公司以丰富的服务经验、敏锐的市场洞察力以及客户第一的服务理念，勇攀物业服务行业高峰。自2011年起，南都物业已四届入围中国物业管理协会、中国指数研究院发布的中国物业服务百强企业前30强，并陆续获得商业物业服务特色企业、浙江省服务业重点企业、物业管理商业模式创新企业、中国物业服务领先品牌、中国物业服务商办物业管理TOP10、中国物业服务行业市场化运营领先企业等荣誉称号。公司众多服务项目荣获国家、省、市、区等各级荣誉称号。

     今天的南都物业，已发展为一家优质的物业服务商，建立了包括悦都网络、乐勤清洁、乐勤工程、大悦资管等多元化的物业服务体系，为广大业主提供优质的物业服务。

    作为本次发行的保荐机构及主承销商，我们有幸陪伴并见证了南都物业这几年所走过的历程，我们坚信南都物业将充分把握本次公开发行股票并上市的契机，为社会和广大投资者实现丰厚的回报。同时，我们也将严格按照证券发行上市保荐制度的要求，勤勉尽责地做好本次发行上市保荐和持续督导工作，使南都物业能够在资本市场上健康发展!

    非常感谢各位投资者对本次南都物业A股发行给予的关注。我们热忱欢迎各界投资者朋友与我们在稍后开始的网上路演进行交流。在此预祝本次网上路演活动圆满成功！谢谢大家！

      尊敬的各位嘉宾、各位投资者和网友朋友们：
      大家好！
      时间过得很快，三个小时的网上路演马上就要结束了。我和我的同事们非常感谢大家与我们的交流互动，同时也非常感谢上证路演中心和中国证券网所提供的交流平台和良好服务，我还要感谢保荐机构和主承销商长江证券承销保荐有限公司以及所有参与发行的中介机构所付出的辛勤劳动。在本次网上路演即将结束之际，我代表南都物业服务股份有限公司，再次感谢各位的热情参与，感谢各位投资者对本公司的关心、信任和支持。

      今天，通过此次路演活动与这么多关心、关注南都物业的投资者朋友共同探讨公司的经营管理与战略规划，我们感到十分高兴。大家提出了很多非常有价值的意见和建议，在今后的经营管理中，我们不仅会认真考虑这些问题和建议，并会把朋友们的真知灼见融入南都物业的经营管理工作中，创造出更好的业绩来答谢大家的关心与厚爱。

     通过与大家的沟通，我们深深体会到作为一家公众公司的使命、责任和压力。步入上市公司的行列后，我们将面临更多投资者的关注、关心与监督，这也将是南都物业继续健康发展的有力保障。

     虽然此次网上路演即将结束，但我真诚地希望大家继续通过电话、信件、电子邮件等方式与我们保持沟通与联系，公司今后也将积极创造条件，以保证与广大投资者之间持续、畅通的交流。我们一定会不断努力，为社会呈现一个治理规范、决策科学、良性发展的上市公司，实现股东价值、员工价值和社会效益三赢的目标。谢谢大家！

     尊敬的各位嘉宾、各位投资者和网友朋友们：
     大家下午好！
      欢迎各位参加南都物业服务股份有限公司首次公开发行A股并在上交所挂牌上市的网上路演推介会。在此，我谨代表南都物业全体员工，向参加本次路演的广大投资者表示热烈的欢迎，向关心和支持南都物业的社会各界朋友致以衷心的感谢！

     南都物业成立于1994年，是中国第一代、浙江省第一批注册成立的物业服务企业。在公司全体员工的共同努力下，南都物业已成长为全国领先的独立第三方物业服务企业，业务领域不仅涉及住宅、商业综合体、写字楼，还涵盖产业园区、学校、银行、政府公建项目等多种物业类型。

     二十多年来，我们秉承“创百年卓越服务企业”愿景，努力革新践行，为客户创造更美好生活。在公司治理层面，我们从人力资源、财务管理、业务运营、品质督导、市场推广、品牌文化等各个维度，全方位建立严谨的内控管理体系。同时，我们积极开拓业务，服务版图遍布浙江各大城市，并进入北京、上海、重庆、江苏、四川、湖北、湖南、河南、山东等十余个省、直辖市。截至2017年12月底，南都物业已签约及中标项目数量约300个，服务面积近4500万平方米。

     近年来，南都物业积极应用移动互联网、物联网和大数据技术，专注于搭建以悦嘉家、悦服务、Joypark三大APP为载体，为业主提供多元化、综合性服务的物业服务云平台。

     未来，南都物业将依托多元化布局及综合资源整合能力，致力于实现从基础物业服务到智慧生活服务的跨越升级，整合商业、零售、租赁、健康等各领域的优质资源，提供一站式全生命周期的社区配套服务，让业主享受更加轻松、便捷的生活。

     我们希望借力主板上市的机会，拓宽资本渠道，为公司未来发展奠定坚实基础。同时，我们将以此次公开发行为契机，进一步完善公司治理，提升经营管理水平，努力以更加优异的经营业绩回报广大投资者，以更加优质的服务回报业主、回馈社会。

     最后，感谢上证路演中心、中国证券网对本次网上路演活动提供的大力支持！今天非常高兴能与广大投资者进行网上互动，我们希望通过此次网上推介活动与关注南都物业的各界朋友畅言沟通，增进了解。欢迎大家通过网上路演平台踊跃提问、积极建言。谢谢大家！