粤港澳大湾区是党和政府于2016年提出的沿海城市群建设计划，由香港、澳门两个特别行政区和广东省广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、...

　　粤港澳大湾区是党和政府于2016年提出的沿海城市群建设计划，由香港、澳门两个特别行政区和广东省广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆(珠三角)九个地市组成，总面积5.6万平方公里，总人口达7000万人。

　　2019年2月18日，中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》。按照规划纲要，粤港澳大湾区不仅要建成充满活力的世界级城市群、国际科技创新中心、“一带一路”建设的重要支撑、内地与港澳深度合作示范区，还要打造成宜居宜业宜游的优质生活圈，成为高质量发展的典范。以香港、澳门、广州、深圳四大中心城市作为区域发展的核心引擎。

　　人口与土地矛盾尖锐支撑大湾区地产市场

　　尽管规划纲要没有对房地产做出直接的表述，但房地产市场的长期驱动概括来说即人口与经济，区域的发展也将深刻影响大湾区未来的房地产市场。

　　根据 2017 年数据，九城中广深GDP突破2  万亿，九城GDP占全国GDP的比重逐年上升，2017年占比9.2%。从GDP结构来看，第三产业比重不断提升，  2017年比重达到56.4%，超过全国水平近5%，其中广州、深圳及东莞第三产业比重超一半。随着大湾区战略的稳步推进，区域经济有望进一步提升。

　　广东九城常住人口约6100万人，主要集中于广州及深圳，两者比重将近45%。从人口密度来看，深圳人口密度达6274人/平方公里，大幅领先其余八城，土地供应与人口的矛盾始终比较尖锐，导致深圳地产市场一直坚挺，表现比广州、上海、北京均要好。

　　3月以来，全国一二线城市楼市回暖，大湾区核心城市之一深圳不出意外成为其中的引领者。

　　从住房结构来看，广州居民家庭居住房屋来源中购买商品房的比例不到40%，深圳2013年近65%的存量住房为城中村自建房合建房，商品房按套比重不到15%。从土地供应来看，2017年末中山深圳东莞城市建设用地占城区面积比重超过  40%，土地开发强度较高，而从居住用地口径看，除中山达到 20%外，其余各地比重在7%-11%之间，均处于相对较低的位置。

　　除肇庆外，近三年商品房销售面积都超过了住宅及商办土地成交建面，受新增土地供应较少的影响，旧改成为获取新增土地的重要方式。尤其在广州和深圳两市，旧改置换是激活存量土地供应的手段之一，是各大开发商常规拿地之外的投资去向之一。

　　产业升级背景下关注园区投资等商业地产

　　以广深为核心，梯队特征显著。2018年粤九城实现销售面积8828万平，同比增长1.1%，占全国销售比重的5.1%，其中广佛惠贡献成交50%以上。2015年至今主要城市房价涨幅均超过50%，除珠海外粤九城房价以广深为中心呈现梯队辐射状，但整体离港澳仍有较大差距。2018年粤九城整体土地成交1.51亿平，其中商业及住宅类占比仅55.4%，广佛贡献50%的土地出让，肇庆、江门等地出让占比逐步提升。由于持续开发建设，核心珠三角城市土地开发强度均已超国际30%警戒线，产业转移及升级需求迫切。

　　产业升级转型， 带动土地价值和用地需求上升。随着大湾区建设持续推进，  产业转型升级有望提速，实现经济快速增长以及收入水平的提升，进而导致综合经营成本抬升。为疏解压力，中心城市将向周边区域转移低附加值的传统制造业，而金融、科研等高附加值行业则得以保留，城市土地整体单位产出提升，带动土地价值提升。

　　与此同时，产业迁移过程中将创造更多土地需求，地产价格出现上涨。

　　另外，湾区建设有望带来人口聚集效应。一方面，产业升级经济增长带来的收入提高，将导致低收入区域人口流向高收入区域;另一方面，伴随湾区建设推进，“人才高地”建设下，年轻的高学历人口向城市群迁移，增加刚性住房需求。

　　经济及人口聚焦、交通路网完善奠定中长期大湾区楼市发展基石。粤港澳大湾区占全国GDP10%以上，但人均GDP仍显著低于世界三大湾区。以科技创新为代表的旧金山湾区人均GDP遥遥领先，未来创新有望引领粤港澳大湾区经济实力再上台阶。

　　粤港澳大湾区规划纲要出台后，区域建设将步入全面实施阶段，未来将建成国际一流湾区和世界级城市群。随着大湾区交通路网完善、产业结构升级及人口汇聚，有望为区域楼市持续健康发展提供支撑。

　　君信财富副总裁郭凯亮认为，从世界三大湾区的发展趋势来看，人口密度都非常的高，房地产市场也呈现出与人口密度的高度相关性。

　　“旧金山湾区拥有近800万人口，面积1.8万平方公里，纽约湾区拥有约2500万人口，面积也仅2.1万平方公里，东京湾区的人口密度更不待言。而纽约和东京的房价与土地价格相应都非常的高。”

　　郭凯亮认为，叠加流动人口，粤港澳大湾区的人口总数近亿，比三大湾区加起来还要多，土地供应作为湾区建设过程中的重要投入资源之一，由于其具有不可再生性和有限性，价格将会呈现出高度的刚性。

　　郭凯亮表示，从三大湾区的产业结构来看，粤港澳大湾区产业升级是不可阻挡的趋势，在这一过程中，低端产业将被不断挤出，相应的升级为新兴产业园，因此园区项目是较为确定性的投资机会之一。由于住宅投资受政策挤压严重，投资难度相对较大，这部分投资者可以考虑借道私募股权、信托等方式，投资于相关的土地置换项目，从而获取产业升级带来的地价增值收益。在此背景下，近日，君信财富也上线了位于深圳市坪山区的粤港澳湾区产业园区项目，该项目由2 018  中国房地产开发企业排名第五的融创中国开发，前景可期。